Kredyt hipoteczny w 2026 roku w Polsce: co się naprawdę zmienia

2026 to pierwszy pełny rok po dużym zwrocie: rynek hipoteczny w Polsce przestał być jednowymiarową historią o „wysokich ratach”. Stopy są niższe niż w szczycie 2023, akcja kredytowa wróciła do gry, a ceny mieszkań… zaczęły zachowywać się bardziej „rynkowo” (czasem stabilizacja, czasem korekta realna, a niekoniecznie nominalna). Jednocześnie doszła rzecz, o której rzadko mówi się wprost: wpływ imigracji na popyt, najem i w dłuższym horyzoncie także na hipotekę.

Poniżej masz materiał „pod Google” (dużo fraz wyszukiwanych, sekcje, porównania, liczby), ale napisany tak, żeby nie brzmiał jak automatyczny poradnik.

Spis treści

1. Dlaczego 2026 jest „innym” rokiem niż 2023–2025
2. Stopy procentowe NBP: twardy kontekst dla rat
3. Ceny mieszkań: stabilizacja na papierze, korekta w realu
4. Co było w 2023, 2024, 2025 – i co z tego wynika na 2026
5. Ile naprawdę kosztuje kredyt hipoteczny: rata, RRSO, marża, wkład własny
6. Zdolność kredytowa 2026: co banki „lubią” i czego nie wybaczają
7. Imigranci a hipoteka i rynek mieszkań: liczby + mechanizmy
8. Scenariusze 2026: kto zyskuje, kto przepłaca, kto ryzykuje
9. FAQ – 4 pytania na podsumowanie  

Dlaczego 2026 jest „innym” rokiem niż 2023–2025

W 2023 rynek hipoteczny był w dużej mierze zakładnikiem stóp (wysokich) i niepewności. W 2024 ludzie uczyli się żyć w nowej normalności: rata stała się „drugim czynszem”, a zdolność kredytowa – filtrem, który odcinał część popytu. W 2025 rynek przyspieszył: w samym III kwartale 2025 wartość nowych złotowych umów kredytów mieszkaniowych według danych NBP wyniosła 27,4 mld zł (+18% kw/kw i +45% r/r).

W 2026 kluczowa zmiana jest psychologiczna: kredyt wraca do rozmowy jako narzędzie, nie tylko jako „kara za marzenia”. Ale to nie znaczy, że jest łatwo. Bo „taniej” w bankowości często oznacza: więcej chętnych, droższe mieszkania, ostrzejszy scoring, większa selekcja.

Stopy procentowe NBP: twardy kontekst dla rat

Jeśli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem albo rozważasz taki wariant, i tak żyjesz w cieniu NBP.

• W 2023 (przykład z lipca) RPP utrzymywała stopę referencyjną 6,75%.
• Na przełomie 2025/2026 stopa referencyjna wynosi 4,00% (decyzja z grudnia 2025; utrzymanie w styczniu 2026).

To różnica, która realnie wpływa na koszt pieniądza. Ale uwaga: rata kredytu to nie tylko stopa NBP. To też:

• wskaźnik referencyjny (WIBOR/WIRON),
• marża banku,
• ocena ryzyka (scoring),
• koszty dodatkowe (ubezpieczenia, prowizje),
• a czasem: „cena” promocji w postaci cross-sellu.

Ceny mieszkań: stabilizacja na papierze, korekta w realu

W III kw. 2025 NBP opisywał niskie lub ujemne kwartalne dynamiki cen transakcyjnych w wybranych segmentach (np. spadki dynamik w 6M i w Warszawie, oraz sygnały realnej korekty przy pozornej stabilizacji nominalnej).

Co to znaczy po ludzku?

• Jeśli płace rosną, a ceny mieszkań stoją w miejscu, to w realnym ujęciu mieszkanie „tanieje”.
• Jeśli ceny nominalnie lekko rosną, ale inflacja i koszty życia „zjadają” dochód – zdolność może i tak nie rosnąć.

W 2026 ten efekt będzie kluczowy: część gospodarstw domowych poczuje, że „wreszcie da się oddychać”, ale równolegle rynek będzie testował, ile popytu naprawdę wróci.

Co było w 2023, 2024, 2025 – i co z tego wynika na 2026

2023: szok + programy + powrót emocji

W 2023 ważnym wydarzeniem był Bezpieczny Kredyt 2% – i to nie jako „polityka”, tylko jako katalizator popytu. W praktyce po uruchomieniu programu popyt na hipotekę potrafił skokowo wystrzelić (w mediach pojawiały się dane o silnym wzroście liczby wnioskujących r/r i szacunkach, że duża część wniosków dotyczyła właśnie tego programu).
W tle były wysokie stopy (6,75% w połowie 2023).

Wniosek na 2026: rynek reaguje nie tylko na stopy, ale też na „impuls popytowy” (programy, dopłaty, ulgi). Jeśli pojawi się bodziec – popyt potrafi wrócić szybciej niż podaż.

2024: rynek uczy się nowej równowagi

2024 to rok, w którym:

• część osób kupowała „mimo wszystko”,
• część czekała na spadek cen,
• a część przesiadła się na najem i odkładanie wkładu.

W raporcie NBP o rynku nieruchomości (za 2024) widać też strukturę finansowania zakupów: kredyt wracał, ale nie przejmował rynku w całości (duży udział środków własnych i transakcji z odsprzedaży innej nieruchomości).

Wniosek na 2026: wkład własny i kapitał rodzinny dalej będą przewagą konkurencyjną, nawet jeśli rata spadnie.

2025: akcja kredytowa przyspiesza

• AMRON-SARFiN raportował, że w III kw. 2025 wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych przekroczyła 29 mld zł, a średnia wartość kredytu przekroczyła 450 tys. zł.
• NBP podaje (dla nowych złotowych umów) 27,4 mld zł w III kw. 2025 (+45% r/r).

Wniosek na 2026: więcej kredytów = więcej konkurencji o mieszkania w popularnych lokalizacjach.

Ile naprawdę kosztuje kredyt hipoteczny: rata, RRSO, marża, wkład własny

1) Rata kredytu hipotecznego

Najczęstszy błąd w kalkulacjach: patrzenie tylko na „dziś”, bez scenariusza. W 2026 sensowniej jest myśleć jak inwestor:

• rata dziś,
• rata po zmianie stóp,
• rata po zakończeniu stałej stopy (jeśli wybierasz okresowo stałą).

2) RRSO

RRSO to skrót, który ludzie googlują, bo brzmi groźnie i jest wszędzie. I słusznie – bo w RRSO siedzą koszty, które „nie bolą” w reklamie:

• prowizje,
• ubezpieczenia,
• opłaty okołokredytowe.

3) Marża banku

W 2026 to może być miejsce negocjacji, ale tylko jeśli masz argumenty:

• stabilne dochody,
• niski DTI,
• dobry scoring,
• większy wkład własny.

4) Wkład własny

Wkład własny to nie tylko „czy bank da”. To też:

• lepsze warunki,
• niższe ryzyko,
• mniej dopłat/ubezpieczeń,
• większa odporność na wahania cen.

Zdolność kredytowa 2026: co banki „lubią” i czego nie wybaczają

W 2026 banki będą miały więcej chętnych, więc filtr stanie się bardziej praktyczny niż deklaratywny.

Co pomaga (konkretnie):

• umowa o pracę / stabilna forma dochodu,
• niski poziom innych zobowiązań,
• udokumentowana historia (konto, wpływy, regularność),
• brak „agresywnych” produktów ratalnych w ostatnich miesiącach,
• wkład własny > minimum.

Co szkodzi:

• duża liczba zapytań kredytowych w krótkim czasie,
• niestabilne wpływy,
• wysokie limity na kartach/BNPL (nawet jeśli nieużywane – liczą się w scoringu).

Co zrobić, jeśli hipoteka w 2026 to jeszcze nie „ten moment”?

Nie każdy, kto dziś myśli o mieszkaniu, jest gotowy na kredyt hipoteczny tu i teraz. Czasem brakuje wkładu własnego, czasem zdolność kredytowa jeszcze „nie domaga”, a czasem po prostu życie przyspiesza szybciej niż decyzje banków. I to jest normalne.

W takich momentach liczy się elastyczne rozwiązanie, które nie zamyka drogi do hipoteki w przyszłości.

Online Gotówka – wsparcie, gdy bank mówi „poczekaj”

Online Gotówka to firma pożyczkowa, która powstała z myślą o realnych sytuacjach życiowych – nie o idealnych klientach z podręczników bankowych.

• Gdy trzeba: uzupełnić wkład własny lub zabezpieczyć rezerwę finansową,
• Pojawiają się nieprzewidziane koszty przed zakupem mieszkania,
• Bank odkłada decyzję, a czas działa na niekorzyść,
• Chcesz zachować płynność finansową, nie rezygnując z planów,

Online Gotówka  potrafi realnie pomóc.

Imigranci a hipoteka i rynek mieszkań: liczby + mechanizmy

Fakty: cudzoziemcy kupują mieszkania – i to w skali, która ma znaczenie lokalnie

NBP, powołując się na dane MSWiA, podaje, że w 2024 cudzoziemcy kupili w Polsce 17 330 mieszkań (vs 14 346 w 2023, czyli +20% r/r), co stanowiło około 5% udziału w rynku. Największe grupy nabywców to m.in. Ukraińcy i Białorusini.

To nie znaczy, że „imigranci wykupują wszystko”. To znaczy, że:

• w skali kraju udział jest kilka procent,
• ale w konkretnych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław itd.) efekt bywa dużo bardziej odczuwalny – bo popyt jest skupiony.

Mechanizm 1: najpierw najem, potem zakup

W typowym cyklu migracyjnym część osób:

1. wchodzi na rynek najmu,
2. stabilizuje dochody,
3. buduje wkład własny,
4. dopiero potem myśli o hipotece.

Czyli wpływ na hipotekę jest często opóźniony.

Mechanizm 2: presja na ceny w segmentach „startowych”

Najbardziej wrażliwe są mieszkania:

• małe (kawalerki, 2 pokoje),
• dobrze skomunikowane,
• „do wejścia”.

To segment, o który walczą też młodzi Polacy z pierwszą hipoteką. W 2026 to może oznaczać, że mimo niższych stóp, start jest nadal trudny, bo „towar” jest ograniczony.

Mechanizm 3: imigracja podbija popyt, ale też zasila podaż pracy

To ważny niuans: imigranci to nie tylko kupujący i najemcy, ale też pracownicy. Jeśli rośnie zatrudnienie i podatki, rośnie też:

• popyt konsumpcyjny,
• możliwości kredytowe części gospodarstw,
• a w dłuższym terminie – stabilność dochodów w gospodarce.

Czyli wpływ jest mieszany, nie czarno-biały.

Scenariusze 2026: kto zyskuje, kto przepłaca, kto ryzykuje

Scenariusz A: „kupuję, bo rata spadła”

Zyskujesz, jeśli:

• masz sensowny wkład własny,
• wybierasz bezpieczny bufor w budżecie,
• nie kupujesz na górce w mikrolokalizacji.

Ryzykujesz, jeśli:

• liczysz zdolność „na styk”,
• ignorujesz koszty utrzymania mieszkania,
• zakładasz, że stopy będą już tylko spadać.

Scenariusz B: „czekam na lepsze ceny”

To działa, jeśli:

• masz alternatywę (stabilny najem, możliwość oszczędzania),
• nie goni cię czas,
• obserwujesz rynek i potrafisz działać szybko.

Nie działa, jeśli:

• w tym czasie ceny „zjada” popyt wracający na kredyt.

Scenariusz C: „biorę kredyt i refinansuję, gdy będzie taniej”

To podejście bywa rozsądne, ale tylko jeśli rozumiesz:

• koszty refinansowania,
• warunki wcześniejszej spłaty,
• ryzyko „promocji”, która znika.

FAQ -  4 pytania na podsumowanie  

Czy w 2026 kredyt hipoteczny będzie tańszy?

Może być tańszy w racie niż w 2023 (bo stopy są niższe), ale całkowity koszt zależy od marży, RRSO i ceny mieszkania. Kontekst stóp: 6,75% w 2023 vs 4,00% na przełomie 2025/2026.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2026?

To zależy od: kwoty, miasta, wkładu własnego, liczby osób na utrzymaniu i zobowiązań. Najczęściej „zabija” nie sama rata, tylko DTI i scoring.

Czy imigranci wpływają na ceny mieszkań w Polsce?

W skali kraju udział zakupów przez cudzoziemców w 2024 to ok. 5%, ale w dużych miastach efekt może być bardziej widoczny. NBP (MSWiA): 17 330 mieszkań kupionych przez cudzoziemców w 2024 (+20% r/r).

Czy w 2026 bardziej opłaca się stała czy zmienna stopa?

Nie ma jednej odpowiedzi. Stała daje spokój w krótkim okresie, zmienna może dać korzyść, jeśli stopy będą spadać – ale bierzesz ryzyko. Najlepsza decyzja to taka, którą twój budżet znosi w scenariuszu „gorszym”.